Jak Prodat Nemovitost s Hypotékou či Zástavním Právem: Komplexní Průvodce

Úvod

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou nebo zástavním právem může být náročný, ale není nemožný. Naopak. Jde o zcela běžnou záležitost. Ať už se jedná o byt, dům, nebo jinou nemovitost, klíčem k úspěchu je pochopení právních procesů, komunikace s bankou a strategické plánování. V tomto článku se podíváme na to, jak prodat nemovitost s hypotékou, jak řešit zástavní právo, a jak celý proces zefektivnit. Připravil jsem pro vás ověřené postupy vycházející z letitých zkušeností a odpovědi na nejčastější otázky.

1. Co Znamená Prodat Nemovitost s Hypotékou či Zástavním Právem?

Před prodejem je nutné zjistit, zda je nemovitost zatížena hypotékou ("úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti") nebo chcete-li rovnou a správně užitý termín: nemovitost zatížená zástavním právem (Jakkoliv. Zcela typické pro bankovní či nebankovní úvěry, ale i pro zajištění dluhu třetí strany).

[POZN: Naprosto běžně se vedle zapsaného zástavního práva na listu vlastnictví dotčené nemovitosti v katastru nemovitostí objevují i s tímto spojená a zapsaná související omezení, a to zákaz zcizení a zatížení.]

Při prodeji nemovitosti (bytu, domu, pozemku) je tedy souhlas věřitele pro prodej a tedy i splacení dluhu z výtěžku prodeje naprosto nezbytný. Banky s tímto problém zpravidla nemají.

2. Krok za Krokem: Jak Prodat Dům, Byt či Nemovitost s Hypotékou (obecně)

Krok 1: Zjistěte Stav Závazků

• Požádejte o výpis z Katastru nemovitostí (online přes Nahlížení do KN, jde o placený výstup).

• Kontaktujte banku (či vašeho věřitele) pro potvrzení výše dluhu a podmínek předčasného splacení. Zpravidla probíhá formou žádosti o Vyčíslení výše předčasné splátky a související "žádostí" o Souhlas se zcizením nemovitosti a Příslibu banky či věřitele o vzdání se zástavního práva, pakliže bude pohledávka věřitele (banky) "prodejem" uspokojena.

Krok 2: Dohoda s Věřitelem

• Banka (či váš zástavní věřitel) musí schválit prodej (viz předchozí odstavec). Obvykle vyžaduje, aby dluh byl splacen z kupní ceny při relevantním prodeji. Toto by tedy měla i reflektovat příslušná smluvní dokumentace.
• Alternativa: Nový majitel převezme hypotéku (vzácnější varianta, i tak nutný souhlas banky či věřitele).

Krok 3: Stanovení Ceny

• Cena musí pokrýt dluh + náklady na prodej (právní služby, realitní provize).
• Pokud máte svého kupce, který akceptuje cenu, která je zároveň vyšší, než pohledávka banky zajištěná zástavním právem, pak by mělo vše za standardních podmínek běžet v pohodě.

Krok 4: Právní Zabezpečení Prodeje

• Sepište kupní smlouvu se všemi náležitostmi a zejména správně strukturujte podmínky výplaty kupní ceny z úschovy, včetně podmínek "splacení" hypotéky.

• Peníze z prodeje poukazujte přímo bance (tzv. výplata na účet věřitele – k tomu vám poslouží zejména zmíněné(á) Vyčíslení výše předčasné splátky). Na to, kam jsou peněžní prostředky v rámci vypořádání celé transakce směřovány si dávejte obzvláštní pozor, vše musí se vším korespondovat!

3. Jak Prodat Nemovitost se Zástavním Právem: Klíčové Výzvy

Zástavní právo může komplikovat prodej, zejména pokud nejste původním dlužníkem. Kroky však budou velmi podobné jako výše uvedené. Postupujte takto:

4. 5 Chyb, Kterým se Vyhnout při Prodeji Zatížené Nemovitosti

1. Podcenění Dluhu: Nezapomeňte na úroky a penále. (POZN: To se zpravidla nebude týkat případů ve kterém budete mít Vyčíslení dluhu od solidního věřitele, kde je toto automatické)
2. Nekomunikace s Bankou či Věřitelem: Bez souhlasu věřitele nelze prodat.
3. Skrývání Informací: Kupující musí vědět o zástavě. Nelze zastřít. Při transparentním prodeji se vždy předkládá aktuální LV.  
4. Spěch: Právní procesy mohou trvat i měsíce, a to i včetně procesu celé transakce, tedy od nabídky vaší nemovitosti (bytu, domu či pozemku) do prodeje až po úspěšného vyhledání kupce, resp. uzavření závazné smlouvy. Plánujte tedy s rezervou.
5. Ignorování Daňových Následků: Prodej může mít daňové dopady (např. u investičních nemovitostí).

5. Expertní Tipy pro Rychlejší Prodej

• Transparentnost: Uveďte zástavu již v inzerátu. Kupující ocení otevřenost.
• Spolupráce s Profesionály: Zkušený Realitní specialista s léty praxe v oboru vám výrazně ušetří čas a nervy, případně zkrátí dobu prodeje.
• Předprodejní Příprava: Vyřešte drobné vady (nová výmalba případně další tipy jak váš dům či byt lépe připravit pro prodej) pro lepší první dojem

6. Časté Otázky (FAQ)

Q: Lze prodat nemovitost, pokud dluh přesahuje její hodnotu?
A: Ano, ale musíte rozdíl doplatit. Alternativou je dohoda s věřitelem o odpisu části dluhu.

Q: Jak dlouho trvá odstranění zástavního práva?
A: Předně: Jsou-li splněny podmínky dle Vyčíslení banky (zástavního věřitele) a byla-li tedy pohledávka věřitele zajištěná zástavním právem uspokojena, pak jde již de facto pouze o administrativní záležitost odstranění zápisu v KN. Čili velmi jednoduše: Po splacení dluhu cca 14–30 dní. Banka vystaví patřičné potvrzení a katastr aktualizuje záznam.

Q: Musím platit daň z příjmu při prodeji zatíženého bytu?
A: Zde záleží na délce vašeho vlastnictví k předmětné nemovitosti a vašich dalších záměrech.

7. Proč Spolupracovat případně pracovat raději s Odborníkem?

Pokud se Vám i po přečtení tohoto článku zdá celý proces složitý, tak nezoufejte a nebojte si nechat poradit.
Prodej zatížené nemovitosti vyžaduje přesné naplánování, znalost právních norem, postupů bank a jiných institucí a patřičné vyjednávací schopnosti. Jako profesionál s více než 20 lety zkušeností z praxe vás vším bez starostí provedu. Stačí se ozvat na tel. + 420 777 696 652 či vyplnit níže uvedený formulář.